买房是人生一大事，签订房屋买卖合同更不可放松警惕，因为买（mǎi）卖双方在（zài）专业知（zhī）识上（shàng）信息不对称，有时买方并非出于本意或者（zhě）不（bú）知道（dào）如何（hé）把握合（hé）同，以致最（zuì）后在合同履行（háng）中处于被动地位。因（yīn）此，在签订房屋买（mǎi）卖合同时需要多加（jiā）注（zhù）意，了（le）解（jiě）合同（tóng）内容，谨防合同陷（xiàn）阱。

签订空白条款需注意

1．看是（shì）否有商品房预售许可证

取得商品房预售许可证（zhèng）必须符合（hé）下（xià）列（liè）条件：

（1）开（kāi）发企业具（jù）有企业法人营业（yè）执照和房地产（chǎn）开（kāi）发（fā）企业资质证书；

（2）取得土地使用权（quán）证（zhèng）书和使（shǐ）用土地批（pī）准文件（jiàn）；

（3）持（chí）有（yǒu）建设工（gōng）程（chéng）规划许（xǔ）可证和建设工程开工许可证；

（4）已通过竣工验（yàn）收；

（5）供水（shuǐ）、供电、供热（rè）、燃气、通信等配套基础设施具备使（shǐ）用条件，其他配（pèi）套（tào）基（jī）础（chǔ）设施和公共设施具备交付使用（yòng）条件或已（yǐ）确定（dìng）进度和交付日期；

（6）物业（yè）管理方（fāng）案已落实。

买现房的好处（chù）在于可以比较清楚（chǔ）地了（le）解房屋的现状，可以尽（jìn）快取得房地产权利证（zhèng）书等。购房人可到房地产管理部门（mén）核实该商（shāng）品房预售许可证真假即可，无商品房预售许可证对外销售房屋的（de），购买时都有隐患，存有（yǒu）不安全因素。

2．看合同（tóng）中的（de）土地性质

现（xiàn）在很（hěn）多（duō）房地产开发项目的用地虽然（rán）是出让（ràng）用（yòng）地，但由于土（tǔ）地性质为综合用（yòng）地或（huò）者商住两用地，导致土地使用年限不（bú）是70年，甚至有些只有40年（nián）。

在购买时一定要看清土地是（shì）否为出让取得以及（jí）土地使用年限是否为70年。目前法律只是规（guī）定住宅到期（qī）可自动续（xù）期，其他非住（zhù）宅性质土地一般需缴费（fèi）续期（qī）。

3．看清楚（chǔ）房屋用（yòng）途

现在有些对（duì）外销售的房屋（wū）虽然和（hé）住宅（zhái）一样，但用途（tú）为公寓。

关于（yú）公寓的界定，目前（qián）不是很明确。明确（què）的是，国家强制标准中对日照（zhào）的要求没有提及（jí）公寓（yù）一（yī）词（cí），只有（yǒu）对住宅的解释。公寓光照时间不（bú）需要满足大寒日有效日（rì）照内满窗日照时（shí）间不少于两（liǎng）小时。另外（wài）公寓能否作为（wéi）学区（qū）房，目（mù）前教育部门（mén）也没（méi）有明确的答复（fù）， 因（yīn）此为了孩（hái）子入学购房的要特别慎重。

4．物业也不能忽视

在（zài）签订（dìng）商品房合同（tóng）时会（huì）与前期物业公司（sī）签订物业服务合同，由于（yú）开发商与前期（qī）物业公司关系一般（bān）比（bǐ）较紧密，物（wù）业公司（sī）的（de）声誉，以（yǐ）及物业合同（tóng）中的很多约定，也要仔细阅读。

虽然（rán）成立业委会后可（kě）以解（jiě）聘物业公司，但目前的现实是（shì）很（hěn）多小区因为居住率不足或者业主不愿多操心，业委（wěi）会的成立遥遥无期，导致业主和物业之间纠纷较（jiào）多。

5．车库和地下室或者（zhě）阁楼的约定

合同签订时，开（kāi）发商承诺（nuò）给业主赠送车库或者储藏室、阁楼的（de），这些约定一定要写入合同，口头（tóu）承（chéng）诺的东西往往因为缺乏证据最后不了了之。

是否有车库，一定要（yào）看规划，而（ér）不（bú）是听开发商（shāng）口（kǒu）头承诺（nuò）。另外人防车位也需特别注意。

6．面积的约定

这（zhè）是目（mù）前引发纠纷最多的条款，大（dà）家都（dōu）认为签订合同后，面积差距超过3%的，可以（yǐ）不用付（fù）费，实际（jì）这是错误的。

如果（guǒ）购房人（rén）和开发（fā）商有约定，先遵照约定，无约定再按照规定执行。开发商往往在签订合同时和（hé）购房人进行约定，约定以有资质的测绘部门（mén）出具（jù）的面积为主。

这一做法规（guī）避了3%的法定条件。大家一定（dìng）要看清楚这（zhè）点，可（kě）以（yǐ）在合同签订时直接约定面积，明（míng）确约定超过（guò）多少不再付费。

7．贷款问（wèn）题的约定

开发商往（wǎng）往答应帮助（zhù）购房人贷款，但合同却（què）不约定无法贷款（kuǎn）可（kě）以（yǐ）退房，而是约定因为购（gòu）房（fáng）人信誉等问题导致不能贷款的，购房（fáng）人需一（yī）次（cì）性付清（qīng）房款（kuǎn）。

可以先行查询个（gè）人信（xìn）用或者在（zài）合同中（zhōng）明确约定“因无法贷款（kuǎn）可以解除（chú）合同”。

8．逾（yú）期或者赔偿的问题

开发（fā）商和（hé）购房（fáng）人会在合同中，对双方办证或者缴（jiǎo）纳购房款等问题（tí）的期限进行约（yuē）定，但如果细心就会（huì）发（fā）现，双方违约后，赔偿的（de）金额是不对等（děng）的（de），合同签（qiān）订（dìng）时可要求对（duì）等（děng）待遇。

9．交（jiāo）房的问题（tí）

交房的条件，一定要在（zài）合同中明确（què）。在哪个（gè）验收环节之后，才可认定完成交房。验收方式有单体验收、综合验收、竣（jun4）工验收备案、消防验（yàn）收等。

单体验收后，有（yǒu）可（kě）能小区还处于建设状态，小区（qū）内的道（dào）路（lù）、绿化都有可能（néng）未（wèi）完成（chéng），居住不一定方便，因此需约定清楚。

10．小区公共区域和（hé）公共部位的约定

开发商（shāng）往往会告诉（sù）购房者，小区（qū）内的会所、健身场所（suǒ）等多（duō）么规范、多么先进，绕（rào）开产权问题（tí）。

如果合同未约（yuē）定（dìng）这些场所的产权，开发商有可能卖掉这些场所（suǒ），买主不一定能（néng）让业主免（miǎn）费或者优惠使用，如果合同中约定（dìng）了这些场所的所有权归业主所有（yǒu），则开发商（shāng）不（bú）能出售这些场（chǎng）所。

11．对各类设（shè）施的约定

燃气、宽带等，往往开发商都只选择一家，导致用户（hù）无法（fǎ）选择，如果在（zài）合同中约定，要求开发商（shāng）允许几家经营商进入小（xiǎo）区（qū），业主就（jiù）有主动（dòng）权了（le）。

12．双方协商（shāng）解决的内容必（bì）须多研究

凡是前面提到纠纷的内容，后面写双（shuāng）方协（xié）商解决（jué）的，一般都是对开发商不（bú）利的，一定要（yào）明确违（wéi）约责任，不能简单（dān）地标注协商解（jiě）决（jué）。

合（hé）同附件也（yě）要（yào）留意（yì）

商品房买卖合同除主合同外（wài），还（hái）包（bāo）含（hán）四个附件，即（jí）房屋平面图、公共部位与公用（yòng）房屋分摊建筑面积构成说明、装（zhuāng）修设备标准和合同（tóng）补充协（xié）议。

（1）房屋平面图应标（biāo）明每（měi）一（yī）个房间具体的尺寸以及墙体（tǐ）的宽度，还应标明阳台的大小（xiǎo）、空调机位等具体（tǐ）的（de）设备位置。

如（rú）果上述内（nèi）容（róng）不明确，则房（fáng）屋平面图起不到准确指（zhǐ）示（shì）的作用，对开发商来说也没有明确的约束。

（2）无论是房（fáng）屋平面图，还是（shì）公共部位（wèi）与公用（yòng）房屋分摊建筑面（miàn）积构成（chéng）说明和装修设备标准，都应使用准确的数（shù）字和具体的描述来表示其（qí）内容，而不应使用概念化的（de）词语。

像“高级”“名牌”“精（jīng）装（zhuāng）修”这类词（cí）语不应在附件（jiàn）中出现，而应明（míng）确“高级”具体标准是什么，“名牌”是什么（me）牌子，“精装修”达到什么装修效果。

（3）根据（jù）民（mín）事法律（lǜ）“意思自（zì）治（zhì）”原则（zé），商品房买受人完全可以不（bú）受格（gé）式条款（kuǎn）的限制（zhì），与开发商进行协商，行使合同（tóng）的修改和补充权，在主合同之外，签定补充协（xié）议，以明（míng）确（què）一些模（mó）糊（hú）概念，修正主合同（tóng）中的不合理条款（kuǎn）。

13．房屋交付后，买受人发现房屋实际情况（kuàng）与销售广告（gào）不符，可（kě）以要（yào）求开发商承担违约责任吗？

为了保护购房者的（de）权益，《最高人民法院关于审理（lǐ）商品房买卖合同（tóng）纠纷案（àn）件适用法律若干问题（tí）的（de）解释》第三条规定：“商品房的（de）销售广告和宣传资料（liào）为要约（yuē）邀请，但是出卖人就商品房开（kāi）发规划范围内（nèi）的（de）房（fáng）屋及相关设施所作的说明和允诺具（jù）体确定，并对商品房买卖合同（tóng）的订立以及房屋价格（gé）的确（què）定有重（chóng）大影响的，应当视（shì）为（wéi）要约。该说明和允诺即使未载（zǎi）入商品房买卖合同，亦应当（dāng）视为合（hé）同内容，当事人违（wéi）反（fǎn）的，应当承担（dān）违（wéi）约责任。”

由此可（kě）见，对（duì）于房地产广告中的有关房（fáng）屋及（jí）其相关设施的说明及允诺（nuò），如果其对（duì）订立（lì）合同定价（jià）有重大影响，那么即使（shǐ）该（gāi）说（shuō）明和允诺（nuò）未（wèi）载入房屋买卖合同，也属于合（hé）同内容。若购房者发现说明或允诺（nuò）的内容与实际不符（fú）时，可以要（yào）求开发商（shāng）承担违（wéi）约（yuē）责（zé）任。

14．哪些房（fáng）地（dì）产（chǎn）不能转（zhuǎn）让？

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地（dì）产，不得转让：

（1）以出让方式取得土地使用（yòng）权的，不符合本（běn）法第三（sān）十九条规定（dìng）的条（tiáo）件的（de）；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定（dìng）查（chá）封或者以其他形式（shì）限（xiàn）制房地产权利的；

（3）依（yī）法收回土地使用权的；

（4）共（gòng）有房地产，未经（jīng）其他（tā）共有（yǒu）人书（shū）面同意的；

（5）权属（shǔ）有争议的；

（6）未依法登记（jì）领取（qǔ）权（quán）属证书的；

（7）法律、行政法（fǎ）规规定禁止转让的（de）其他情（qíng）形。

15．仅（jǐn）有房产证，没有办理不动产（chǎn）登记（jì），能（néng）取（qǔ）得房屋所（suǒ）有权吗？

不（bú）动产（chǎn）以登（dēng）记的方式进行公示，只有（yǒu）进行登记才发生物权的（de）效（xiào）力，买受人才能获得不动产的所有（yǒu）权，登记就（jiù）是将新（xīn）的所（suǒ）有人的（de）名字登记在房产部门（mén）的（de）登记簿上，不动（dòng）产登记簿是（shì）物权归属和内容的根据（jù）。而房产（chǎn）证是房产部门发给权（quán）利（lì）人的一种享（xiǎng）有（yǒu）权利的（de）凭证，只起到证据的作用，当不动产登记簿记载的权利人（rén）和（hé）房产证记载的权利人不同时，以不动产登（dēng）记簿为准。即（jí）房产证的效力（lì）弱于不（bú）动产登记簿的效（xiào）力。一旦出现房屋产（chǎn）权纠（jiū）纷，不动产登记（jì）簿上所记载的人则拥有房屋的所有（yǒu）权。因此，在（zài）购买房屋时（shí），一定（dìng）要注意进行不动产登记或者不动（dòng）产登记的变更。

16．买来的住房面（miàn）积缩水怎么办？

面（miàn）积缩水是买房族经常遇到的（de）问（wèn）题，对于房屋“面积缩水”的问题，应以房地产管理（lǐ）部门所做的测量面积为准（zhǔn）。《最高人民法院关（guān）于审（shěn）理商品房买（mǎi）卖合同纠（jiū）纷案件适用（yòng）法律若干问（wèn）题的解释》对面积缩水问（wèn）题作出了明确的规（guī）定：第（dì）一，误差（chà）率在3%以内的，当（dāng）事（shì）人不（bú）能请求解除合同，但是（shì）对于缩水（shuǐ）部分（fèn）的购（gòu）房款（kuǎn），开（kāi）发商应（yīng）当返还。第二，误（wù）差率（lǜ）超过3%，买房人可以选择（zé）请求解除（chú）合同，或（huò）者不（bú）解除（chú）合（hé）同（tóng），但是要求（qiú）开（kāi）发商承担其他责任。

17．开发商逾期交房怎么办（bàn）？

开发商应（yīng）该按照约定的（de）时间交付房屋，这是开发商的主要义务。如果（guǒ）开发商没有（yǒu）按期交房，买受人可以（yǐ）根据（jù）不同情况，采取不同的方式（shì）来维护自（zì）己（jǐ）的合法权（quán）益。第一（yī），开发商不（bú）能按期交房，经（jīng）催告后（hòu）在合（hé）理（lǐ）期限内仍没有履行的，买受人可（kě）以（yǐ）解（jiě）除合同（tóng）；第二（èr），逾期交付，经催告（gào）后在合理期限内仍没有履行（háng）的，买受人不解（jiě）除合同，可以请求开发（fā）商承担违约责任；第（dì）三，逾（yú）期交付，经催告后开（kāi）发（fā）商（shāng）在（zài）合理期间内交付（fù）的，不能解除（chú）合（hé）同，但是（shì）可以请求（qiú）开发商承担违（wéi）约责任（rèn）。需（xū）要注意（yì）的是，买受人享（xiǎng）有的解除权必须在法定期间内行（háng）使，不行使的，解除权消灭。

18．房屋（wū）买卖（mài）合同（tóng）签（qiān）订后，因（yīn）意外事故（gù）使房（fáng）屋毁损、灭失的风险由谁（shuí）承担？

《最高人民法院（yuàn）关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用（yòng）法律若干问题的解释》第十一条就此问题的不同情况分别作（zuò）了规定：“对房屋的转（zhuǎn）移（yí）占有（yǒu），视为房屋的交付使用，但当事人另（lìng）有约定的（de）除（chú）外。房（fáng）屋毁损、灭失的风险，在交付使用（yòng）前由出卖人承担，交付使用后由买受人（rén）承（chéng）担；买受人接到（dào）出卖人的书面交房通（tōng）知，无正当理由（yóu）拒绝接收的（de），房屋毁（huǐ）损、灭失的风险自书（shū）面交房通知确定的（de）交付（fù）使用之（zhī）日起由买（mǎi）受人承担，但（dàn）法律（lǜ）另有规（guī）定（dìng）或（huò）者当事人另有约定的除外。”

由此可见，一般情况下，房屋损（sǔn）坏的（de）风险，在（zài）房屋（wū）交付之前由出（chū）卖人承担；在房屋（wū）交付给买受人之后，由买（mǎi）受人（rén）承担。此处所说的交付，是指房屋的转移占有（yǒu），就是把房屋由（yóu）出卖（mài）人手中，交到买受人手中，由买受人占（zhàn）有使用该房屋（wū）。

19．签订商品房预售合同（tóng），应具备哪些条件？

根据《城市（shì）房地产管理法》第（dì）四（sì）十五条规定,商品房预售，应当符合下列条（tiáo）件：

（1）已交付全部土地（dì）使用权出让金，取得土地使用权证书（shū）；

（2）持有建设工程（chéng）规（guī）划许可证；

（3）按（àn）提供预（yù）售的商（shāng）品（pǐn）房计算，投入开发（fā）建（jiàn）设的资金达到（dào）工程建（jiàn）设总投资的百分之（zhī）二（èr）十五以上，并已（yǐ）经确定施（shī）工进（jìn）度和（hé）竣工（gōng）交付日期（qī）；

（4）向县级以（yǐ）上（shàng）人民政（zhèng）府房产管理部（bù）门办（bàn）理预售登记，取得商品房预售许可（kě）证明（míng）。

商（shāng）品房预（yù）售人应（yīng）当按照国（guó）家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房（fáng）产管理部门（mén）和（hé）土（tǔ）地（dì）管理部（bù）门登记备（bèi）案（àn）。商品（pǐn）房预售（shòu）所得款项，必须（xū）用于（yú）有（yǒu）关的工程建设（shè）。

20．出（chū）卖人未取得商品房预售（shòu）许（xǔ）可证明，其（qí）与买受人签订的房屋预（yù）售合同（tóng）是否有效？

《最（zuì）高人民法（fǎ）院关于审理商品房（fáng）买卖合同纠纷案件适用法律若干问题（tí）的解释》第二条规定：“出卖（mài）人未取得商（shāng）品房预售许可证（zhèng）明，与买（mǎi）受人订（dìng）立的商品房（fáng）预售（shòu）合同，应当认定（dìng）无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证（zhèng）明的（de），可以认定有（yǒu）效。”

可见，要签订商品（pǐn）房预售合同，开发商（shāng）必须取得商品房（fáng）预售许可证明，否则（zé），该合同（tóng）无效。当（dāng）然，也有例外情（qíng）况。如果在买受人（rén）向法院起诉之前，商品房预售人取（qǔ）得了商（shāng）品（pǐn）房预售许可（kě）证明，可认定预（yù）售合同（tóng）有效（xiào）。

21．房屋买卖双（shuāng）方（fāng）签（qiān）订预售合（hé）同后，没有进行登记（jì）备案，一方当事人可（kě）以请求确认合同无效吗？

《最（zuì）高人（rén）民（mín）法（fǎ）院关于审理商品（pǐn）房买卖合同纠纷案件（jiàn）适（shì）用法律（lǜ）若干问题的解（jiě）释》第六条规（guī）定（dìng）：“当事人以商品房（fáng）预售合同未按照（zhào）法律、行（háng）政法规规定（dìng）办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以（yǐ）办理登（dēng）记（jì）备（bèi）案手续为商品房预售合同（tóng）生效（xiào）条件的，从其约定，但当事人一方已（yǐ）经（jīng）履（lǚ）行主要义（yì）务，对（duì）方接受（shòu）的除外。”

由（yóu）此可（kě）见，虽然（rán）法律要求签订（dìng）商品房预（yù）售合同后，需进行登（dēng）记备案，但是如（rú）果双方签订预（yù）售（shòu）合同后没有办（bàn）理登记备案手续，当事人（rén）要（yào）求（qiú）确认合（hé）同无效（xiào）的，法院不予支持，是否办理登记备案手续（xù）不是预售合（hé）同生效的条件（jiàn）。

22．房屋出现质量问题，任何时候都（dōu）可以要求出卖人修复（fù）吗？

《商品房销售管理办法》第三十三条规定：房地产开发企业应（yīng）当（dāng）对所售商（shāng）品房承担质（zhì）量保（bǎo）修责任（rèn）。当事人应当在合同中就保修范围（wéi）、保修期限、保修责任等（děng）内容作出约（yuē）定。保修期从交付之日起计算。商品住宅（zhái）的保修期限不得低于建设工程（chéng）承包单位向（xiàng）建设单位（wèi）出具的（de）质量保修书约定保修期（qī）的存续期（qī）；存续（xù）期（qī）少（shǎo）于《商品住宅实行质量（liàng）保证书和住宅使（shǐ）用（yòng）说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中确定的最低保修（xiū）期限的，保修（xiū）期不得低于《规定》中确（què）定的最（zuì）低保修期限。非（fēi）住宅商（shāng）品房的保修期（qī）限（xiàn）不得低于建设工程（chéng）承包单位向建设单（dān）位出具（jù）的质量保修书约定保修（xiū）期的存续（xù）期。在保（bǎo）修期限内发生的（de）属于保修范围（wéi）的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务（wù），并对造成的损失承担赔偿责任。因不可（kě）抗力或者使用不当造成的（de）损坏，房地产（chǎn）开（kāi）发企业不承担责任。

此外，《建筑工（gōng）程质量（liàng）管理条例》第四十条规（guī）定，在正（zhèng）常使用条件下，建设工程的最低保修期限（xiàn）为：（1）基础设（shè）施工程、房屋建筑（zhù）的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的（de）该工程（chéng）的合理使用年（nián）限；（2）屋面防水工程、有防水（shuǐ）要（yào）求的卫生间、房间和（hé）外墙面的（de）防渗漏，为5年；（3）供热与供冷系统，为2个采（cǎi）暖期、供冷（lěng）期；（4）电气管线、给排水管道、设备安（ān）装和装修工程，为2年（nián）。其他（tā）项目的保修（xiū）期限由发包方与承包方约定。

由（yóu）此可见，关于房（fáng）屋的保修期，是比（bǐ）较复杂（zá）的（de），当事人为（wéi）了维护自己的权益，除了（le）依照法律规（guī）定，还可以在合同中（zhōng）进（jìn）行（háng）详细的约定，制定房屋（wū）的（de）保修（xiū）条款。所以，房屋出（chū）现质量问题，并不是任何（hé）时候都（dōu）可以要求出卖（mài）人维修（xiū）的，出（chū）卖人的保修期是有一定的期（qī）限的。

23．房屋买卖双（shuāng）方签订合同后，出（chū）卖人与（yǔ）第三人恶意串通，又签订合同（tóng）并（bìng）交（jiāo）付使用（yòng），买（mǎi）受（shòu）人可以请求（qiú）确认（rèn）第二个（gè）合同无效（xiào）吗？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干（gàn）问题的解（jiě）释（shì）》第十（shí）条规定（dìng）：“买受人以出卖（mài）人与第三（sān）人恶意串通，另行（háng）订（dìng）立商品（pǐn）房买卖合同并（bìng）将房屋（wū）交付使用（yòng），导致其无法取得（dé）房（fáng）屋为由，请（qǐng）求确认出卖（mài）人（rén）与第三人订立的商品房买卖合同（tóng）无效（xiào）的，应予支持。”

因此，房屋买卖双方签订合（hé）同后（hòu），出卖人（rén）又与他人签订合同（tóng），并将房屋交付使用，买受人只要能（néng）够证明出卖人与第三（sān）人是恶意（yì）串（chuàn）通（tōng），其可请求法院（yuàn）确认出（chū）卖人与（yǔ）第三人签订的合（hé）同无效。实际生活中，如果第三人明知买卖（mài）双方的合同，还与出（chū）卖人签约，其（qí）实就是恶意。

24．房屋交付使用后（hòu），房产证迟迟（chí）办（bàn）不下来，开发商是否承担违约（yuē）责任？

《最高人（rén）民法（fǎ）院关于审（shěn）理（lǐ）商品房（fáng）买卖（mài）合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十（shí）八（bā）条（tiáo）规定：“由于出卖（mài）人的（de）原因，买受人在（zài）下列期（qī）限届满未能（néng）取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责（zé）任：（一）商品房买卖（mài）合同约定的（de）办理（lǐ）房屋所有权登（dēng）记的（de）期（qī）限；（二）商品（pǐn）房买（mǎi）卖合同的标的物为尚（shàng）未建（jiàn）成房屋的，自房屋交付使用（yòng）之日起90日；（三）商（shāng）品房买卖合同的标的物为已竣（jun4）工房屋（wū）的，自合同（tóng）订立之日（rì）起90日（rì）。合同（tóng）没有约定违约金或者损失数额（é）难以确定（dìng）的，可（kě）以按照（zhào）已付购房（fáng）款总（zǒng）额，参照（zhào）中国人民银行规定的金融（róng）机（jī）构计（jì）收逾期贷款（kuǎn）利息的（de）标（biāo）准计算。”上述条文规定了（le）开（kāi）发商逾期办（bàn）理（lǐ）房产证应承担的责任。

实际生活中，房（fáng）产证（zhèng）迟迟办（bàn）不下来，有部分原因是因为开发商出售手（shǒu）续不能及时办理齐全。由于开发商的原因，导致购房者在（zài）一定的（de）期间（jiān）拿不到房产证的，购房者（zhě）可以要求开发（fā）商（shāng）承担违约责任。为了更（gèng）好地维护（hù）自身权益，购房（fáng）者在签订购房合同时（shí），最好约定（dìng）办理房产证的期限，将时间约（yuē）定明确，以防开（kāi）发商恶意拖延办证时间。

25．房屋买卖时，该（gāi）房屋所占范围（wéi）的土地使用权是否随之（zhī）转移？

《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵（dǐ）押（yā）时（shí），房（fáng）屋（wū）的（de）所有权和该房屋占用范围内（nèi）的（de）土地使用权同时转让、抵押。”根据上述（shù）法（fǎ）条规定，房屋买卖（mài）时（shí），该房（fáng）屋所占范围（wéi）的土地使用权也随之转移，这就是所谓（wèi）的“地（dì）随房走”。房屋买卖双方签（qiān）订购房合（hé）同后，买卖双方（fāng）应（yīng）到房屋所在地（dì）的县级以上地方人民政府（fǔ）的房（fáng）产管理部（bù）门办理（lǐ）房屋产权（quán）转移登（dēng）记手续，之后房屋买卖双方凭借变更后的房屋所有权证（zhèng）书和相（xiàng）关证件，到同（tóng）级人（rén）民政府（fǔ）的（de）土地管理部门申（shēn）请办理土（tǔ）地使用权变更登记，土地管理部门核实后，由同级人民政府更换（huàn）土地使用权证书。至此（cǐ），土地使用权随着房屋买卖发生变更。

26．房（fáng）屋买卖双（shuāng）方已办完过（guò）户手续，双（shuāng）方还能解除合同吗（ma）？

《合同法》第九十三条（tiáo）规定：“当事人协商一（yī）致，可以解除合同。当事人（rén）可以约定一方解除合（hé）同的条件。解除合同（tóng）的条件成就时，解除权人有权解（jiě）除合同。”

由此（cǐ）可见（jiàn），只要当（dāng）事人双方协商（shāng）一致（zhì），或者合同约定的解除合同的条件成就，是可以解（jiě）除合同的，即使房屋已经过户。

27．房（fáng）屋（wū）买卖合同签订后，一方以未办理房屋产权变更登（dēng）记（jì）为（wéi）由（yóu）主张合同无效，能否成立？

《物权法》第十五条规定：“当（dāng）事（shì）人之（zhī）间订立有关（guān）设立、变更、转让和消灭不动产（chǎn）物（wù）权的合同，除法（fǎ）律另有规定或（huò）者合同（tóng）另（lìng）有约定外，自（zì）合同成立时生效；未办理物权登（dēng）记的，不影响合同效力。”

由此可见，对房屋买卖双方当事（shì）人来说（shuō），双方（fāng）只要签订了合同，是否到登（dēng）记机关办理登记，不影响合同（tóng）效力。除非当事人在合同（tóng）中约定（dìng）合同生效（xiào）的时间或其他条款，否则，自合同成立时生（shēng）效。所以，不（bú）能因（yīn）未办理变更登记，主张合同无效。

28．房屋买卖（mài）中，买受人迟延交付购房款，出卖人（rén）可否要求解除合同？

《最高人（rén）民法院关于审（shěn）理商品房买卖合同纠纷案件适用法（fǎ）律若干问题的解释》第（dì）十五条规定：“根据（jù）《合（hé）同法（fǎ）》第（dì）九十四条（tiáo）的规（guī）定，出卖人迟延交（jiāo）付房屋或者买（mǎi）受（shòu）人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合（hé）理期限内仍未履行（háng），当（dāng）事人（rén）一（yī）方（fāng）请求解除（chú）合同的，应（yīng）予支持，但当事人另有（yǒu）约定的除外。法律没有规（guī）定或者当（dāng）事人没有约定，经对方当事（shì）人（rén）催告后（hòu），解除权行使的合理期（qī）限为三个月（yuè）。对方当（dāng）事人没有催告的，解除权应当在解除（chú）权发生之日起一年内行使（shǐ）；逾（yú）期（qī）不（bú）行（háng）使的，解除权消（xiāo）灭。”

由此（cǐ）可（kě）见，房屋的买受人迟延交付（fù）房款（kuǎn）的，出卖（mài）人可（kě）先予催告，要（yào）求其履（lǚ）行合同（tóng），支付（fù）购房款，如（rú）果买受人在催告（gào）后3个月的合（hé）理（lǐ）期（qī）限内仍不（bú）支付，出卖人可以请求解除（chú）合同。此外（wài），解除权有一定的行使（shǐ）期限。

29．租赁（lìn）房屋被卖，租房人有权继续（xù）居住吗？

《合（hé）同法》第二百二（èr）十九条规定：“租赁物在（zài）租赁期（qī）间发生（shēng）所有权变动的，不影响（xiǎng）租赁（lìn）合同的（de）效（xiào）力。”《最（zuì）高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民（mín）法通则〉若干问题（tí）的意见（试行）》第一百一十九条（tiáo）规定：“私有（yǒu）房屋在租赁期内，因买卖、赠（zèng）与或者继承（chéng）发生房屋产权（quán）转移的，原租赁合同对承租人和（hé）新房（fáng）主继续（xù）有效。”由（yóu）此可见，租赁房屋被卖（mài），租房人有权继（jì）续居（jū）住。

案例（lì）君补充：《民法典》第七百二（èr）十五（wǔ）条：租赁物（wù）在承租人按（àn）照（zhào）租赁合同占（zhàn）有期限内发生所有（yǒu）权变动的，不影响租（zū）赁合同的效力。

30．什么是房屋承租（zū）人的（de）优先购买权？

房屋承租人的（de）优先（xiān）购（gòu）买权是（shì）指（zhǐ）出（chū）租人出卖（mài）租赁房屋的，应当在出卖之（zhī）前的合（hé）理期（qī）限内通（tōng）知承租人，承租人（rén）享有以同（tóng）等条件（jiàn）优先购（gòu）买的权利（lì）。《合同法》第二百三十条规定（dìng），出租人（rén）出卖租赁（lìn）房（fáng）屋时，应当在出（chū）卖之（zhī）前的合理期限内通知承租人，承租（zū）人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人（rén）民法院关于审理城镇房屋租（zū）赁合同纠纷（fēn）案件具体（tǐ）应用法律（lǜ）若干问题的解释》第二十一（yī）条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租（zū）人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形（xíng），承租人请求出租人（rén）承担赔偿责任（rèn）的，人民法院（yuàn）应（yīng）予（yǔ）支持。但请（qǐng）求确认出租人与第三（sān）人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。据此，出租人侵（qīn）害承租人优先（xiān）购（gòu）买权（quán）的，出租人与第三人（rén）签订的（de）房屋买卖（mài）合（hé）同不因（yīn）此无效，承租人只（zhī）能请求出租人（rén）承担（dān）赔偿责任。

房屋承租人优（yōu）先购买必须符合以下条（tiáo）件：

(1)仅限于房屋（wū）租赁（lìn）场合;

(2)出租人（rén）出卖（mài）出租房屋,应当在出（chū）卖（mài）之前的合理（lǐ）期限内通（tōng）知承租人。

(3)出租人（rén）侵害承租人优先权的,承租人可主（zhǔ）张赔（péi）偿损失;

(4)在转租的场合,次承租人与承（chéng）租人都有优先购买权,二（èr）者发生冲突的,前者优（yōu）先于后者.

案（àn）例君补（bǔ）充：《民法典》第（dì）七百二十六条：出租人出（chū）卖租赁房（fáng）屋（wū）的，应当（dāng）在出卖之（zhī）前的合理（lǐ）期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购（gòu）买（mǎi）的权利；但是房（fáng）屋按份共有人行（háng）使优先购买权或者出租（zū）人将房屋出卖给近（jìn）亲（qīn）属的除（chú）外。